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Wie viel Haus kann ich mir leisten? Worauf es bei der Finanzierung ankommt

Aktualisiert am 23.10.2026 · Lesezeit ca. 3 Minuten

Wie viel Haus du dir leisten kannst, hängt von deiner monatlichen Rate und deinem Eigenkapital ab. Als Faustregel sollte die Kreditrate höchstens 35 bis 40 % deines Haushaltsnettoeinkommens betragen. Bei einem Zins von rund 4 % und 2 % Tilgung ergibt die Monatsrate mal 200 ungefähr den Kreditbetrag, den du damit finanzieren kannst.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Mit einem Haushaltsnettoeinkommen von 4.500 Euro und 60.000 Euro Eigenkapital kannst du dir eine Immobilie für etwa 340.000 Euro leisten. So kommt die Zahl zustande:

1. Rate festlegen: 35 % von 4.500 Euro ergeben eine Monatsrate von 1.575 Euro.
2. Kreditbetrag schätzen: Bei 4 % Sollzins und 2 % Tilgung zahlst du im Jahr 6 % der Kreditsumme. 1.575 Euro × 12 ÷ 6 % ergibt rund 315.000 Euro.
3. Gesamtbudget berechnen: 315.000 Euro Kredit plus 60.000 Euro Eigenkapital ergeben 375.000 Euro.
4. Nebenkosten abziehen: Bei rund 10 % Kaufnebenkosten bleiben etwa 340.000 Euro für den Kaufpreis.

Annahmen: 4 % Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung, Kaufnebenkosten 10 %. Die besten Zinsen für 10 Jahre Zinsbindung lagen am 23.10.2026 bei rund 4,0 % (Sollzins). Deine persönlichen Konditionen können abweichen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Immobilienkauf?

Du solltest mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zahlen können, ideal sind zusätzlich 20 % des Kaufpreises. Banken bieten die besten Zinsen, wenn du weniger als 60 % des Kaufpreises finanzierst.

Kann ich ein Haus ohne Eigenkapital kaufen?

Ja, eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, aber deutlich teurer und riskanter. Banken bieten sie meist nur bei hohem und sicherem Einkommen an, etwa für Beamte. Der Zins liegt spürbar höher, und weil die Kreditsumme den Wert der Immobilie übersteigt, bleibt bei einem Verkauf in den ersten Jahren oft eine Restschuld.

Welche Zinsbindung ist sinnvoll?

Eine Zinsbindung von 10 bis 15 Jahren ist für die meisten Käufer sinnvoll, weil sie lange Planungssicherheit bietet. Danach brauchst du eine Anschlussfinanzierung zu den dann gültigen Zinsen. Achte deshalb auf die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Nach zehn Jahren hast du immer ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit sechs Monaten Frist.

Wie hoch sollte die Tilgung sein?

Die anfängliche Tilgung sollte mindestens 2 %, besser 3 % betragen. Bei nur 1 % Tilgung dauert es leicht über 40 Jahre, bis der Kredit abbezahlt ist.

Was sind Sondertilgungen und wann lohnen sie sich?

Sondertilgungen sind zusätzliche Zahlungen neben der normalen Rate, mit denen du den Kredit schneller abbezahlst. Üblich ist das Recht, jährlich 5 bis 10 % der Darlehenssumme kostenlos zu tilgen. Das lohnt sich vor allem, wenn du mit Bonuszahlungen, Erbschaften oder steigendem Einkommen rechnest. Vereinbare zusätzlich, dass du den Tilgungssatz ein- bis zweimal ändern darfst.

Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?

Der Sollzins ist der reine Zins auf den Kredit, der Effektivzins enthält zusätzlich Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren und die Art der Verrechnung. Banken müssen den effektiven Jahreszins angeben. Vergleiche Angebote deshalb immer über den Effektivzins. Achte auch auf Bereitstellungszinsen, die anfallen, wenn das Geld nicht rechtzeitig abgerufen wird.

Wann brauche ich die Finanzierungszusage?

Die verbindliche Finanzierungszusage sollte vorliegen, bevor du den Kaufvertrag beim Notar unterschreibst. Mit der Unterschrift verpflichtest du dich zur Zahlung, egal ob deine Bank am Ende zusagt. Förderkredite wie die der KfW musst du in der Regel ebenfalls vorher beantragen.

Wie viel Instandhaltungsrücklage sollte ich als Eigentümer bilden?

Als Hauseigentümer solltest du jährlich etwa 1 bis 1,5 % des Gebäudewerts für Reparaturen zurücklegen, bei älteren Häusern eher mehr. Bei Eigentumswohnungen ist ein Teil davon schon im monatlichen Hausgeld enthalten.

Häufige Fragen

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Die Kreditrate sollte höchstens 35 bis 40 % deines Haushaltsnettoeinkommens betragen. Bei rund 4 % Zins und 2 % Tilgung ergibt die Monatsrate mal 200 den möglichen Kreditbetrag. Mit 4.500 Euro netto und 60.000 Euro Eigenkapital sind so etwa 340.000 Euro Kaufpreis möglich.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Hauskauf?

Mindestens die Kaufnebenkosten von etwa 10 % des Kaufpreises, ideal zusätzlich 20 % des Kaufpreises.

Kann ich ein Haus ohne Eigenkapital kaufen?

Ja, mit einer Vollfinanzierung. Sie ist aber teurer und riskanter und wird meist nur bei hohem, sicherem Einkommen angeboten.

Welche Zinsbindung ist sinnvoll?

Für die meisten Käufer sind 10 bis 15 Jahre sinnvoll. Nach zehn Jahren besteht ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht.

Wie hoch sollte die Tilgung sein?

Mindestens 2 %, besser 3 % anfängliche Tilgung pro Jahr.

Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?

Der Sollzins ist der reine Kreditzins. Der Effektivzins enthält zusätzlich Kosten wie Gebühren und ist deshalb der richtige Wert für den Vergleich von Angeboten.

Wann brauche ich die Finanzierungszusage?

Bevor du den Kaufvertrag beim Notar unterschreibst.