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Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?

Aktualisiert am 23.10.2026 · Lesezeit ca. 4 Minuten

Die Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland und Makler etwa 5 bis 15 % des Kaufpreises. Sie setzen sich aus Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 bis 2 %) und gegebenenfalls der Maklerprovision (bis zu 3,57 % für den Käufer) zusammen.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?

Die Grunderwerbsteuer liegt zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Jedes Bundesland legt den Satz selbst fest.

Stand: Oktober 2026. Bremen hat den Satz zum 1. Juli 2025 auf 5,5 % angehoben.

Wann muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden?

Die Grunderwerbsteuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. Sie entsteht schon mit dem notariellen Kaufvertrag. Der Notar meldet den Kauf dem Finanzamt, das dir einige Wochen später den Bescheid schickt. Erst wenn du gezahlt hast, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die du nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wirst.

Wie hoch sind die Notar- und Grundbuchkosten?

Notar und Grundbuchamt kosten zusammen etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und bei jedem Notar gleich. Lässt du eine Grundschuld für deine Bank eintragen, kommen dafür weitere Kosten hinzu. Mehr dazu im Artikel Wer bezahlt den Notar?

Wer zahlt die Maklerprovision beim Hauskauf?

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Privatpersonen zahlt der Käufer höchstens die Hälfte der Maklerprovision, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Das gilt seit Ende 2020. Üblich sind je Seite bis zu 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer, regional auch weniger. Kaufst du direkt vom Eigentümer, entfällt die Provision ganz.

Beispielrechnung: Was kostet eine Wohnung für 300.000 Euro?

Für eine Wohnung in Niedersachsen zum Preis von 300.000 Euro mit Makler fallen rund 31.700 Euro Kaufnebenkosten an, also gut 10 % des Kaufpreises.

Wie kann ich Kaufnebenkosten sparen?

Am meisten sparst du, wenn du ohne Makler kaufst und mitverkauftes Inventar im Kaufvertrag gesondert ausweist. Notar- und Grundbuchgebühren sind dagegen gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar.

• Ohne Makler kaufen: Plattformen wie wowohni bringen dich direkt mit Eigentümern zusammen.
• Inventar gesondert ausweisen: Für eine mitverkaufte Einbauküche, Markise oder Sauna fällt keine Grunderwerbsteuer an. Der Wert muss realistisch sein, sonst erkennt das Finanzamt ihn nicht an.
• Landesprogramme nutzen: Hessen zahlt Ersterwerbern mit dem Hessengeld bis zu 10.000 Euro je Käufer plus 5.000 Euro je Kind, begrenzt auf die gezahlte Grunderwerbsteuer.

Den Anteil an der Erhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung darfst du nach Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht vom steuerpflichtigen Kaufpreis abziehen. Verlass dich hier nicht auf ältere Tipps.

Kann man Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

Ja, viele Banken finanzieren die Kaufnebenkosten mit, man spricht dann von einer 100- oder 110-Prozent-Finanzierung. Der Zins ist dafür aber spürbar höher, weil die Bank für die Nebenkosten keinen Gegenwert im Grundbuch hat. Sinnvoller ist es, mindestens die Nebenkosten aus Eigenkapital zu zahlen.

Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?

Wenn du selbst in der Immobilie wohnst, kannst du die Kaufnebenkosten nicht von der Steuer absetzen. Vermietest du sie, zählen Grunderwerbsteuer, Notar und Makler zu den Anschaffungskosten: Der auf das Gebäude entfallende Anteil wird über die jährliche Abschreibung (AfA) berücksichtigt. Kosten für die Grundschuld kannst du als Vermieter sofort als Werbungskosten ansetzen. Lass dich dazu steuerlich beraten.

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?

Die Kaufnebenkosten betragen etwa 5 bis 15 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 %, Notar und Grundbuch ca. 1,5 bis 2 % und gegebenenfalls bis zu 3,57 % Maklerprovision für den Käufer.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen, Hamburg und Schleswig-Holstein?

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Niedersachsen 5,0 %, in Hamburg 5,5 % und in Schleswig-Holstein 6,5 % des Kaufpreises (Stand Oktober 2026).

Wann muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden?

Die Grunderwerbsteuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. Ohne Zahlung gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung und damit keine Eintragung ins Grundbuch.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Hauskauf?

Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, zahlt der private Käufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses höchstens die Hälfte der Provision.

Kann man Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

Ja, viele Banken finanzieren die Nebenkosten mit. Der Zins ist dann aber höher, deshalb sollten die Nebenkosten möglichst aus Eigenkapital gezahlt werden.

Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?

Bei selbst genutzten Immobilien nicht. Bei vermieteten Immobilien fließen sie in die Anschaffungskosten ein und werden über die Abschreibung berücksichtigt.

Wie kann ich Kaufnebenkosten sparen?

Kaufe ohne Makler, weise mitverkauftes Inventar wie die Einbauküche im Kaufvertrag gesondert aus und prüfe Landesprogramme wie das Hessengeld.