Welche Unterlagen brauche ich beim Immobilienkauf?
Beim Immobilienkauf brauchst du vom Verkäufer vor allem den Grundbuchauszug, die Flurkarte, Grundrisse mit Wohnflächenberechnung, den Energieausweis und die Baulastenauskunft. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Versammlungsprotokolle, Wirtschaftsplan und Rücklagenstand hinzu. Deine Bank verlangt zusätzlich Nachweise über dein Einkommen und dein Eigenkapital.
Welche Unterlagen brauche ich vom Verkäufer?
| Unterlage | Was sie zeigt | Wo es sie gibt |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Eigentümer, Lasten, Grundschulden | Grundbuchamt, Notar |
| Flurkarte / Lageplan | Grenzen und Lage des Grundstücks | Kataster- bzw. Vermessungsamt |
| Grundrisse, Baupläne, Wohnflächenberechnung | Raumaufteilung, Fläche, genehmigte Bauteile | Verkäufer, Bauamt (Bauakte) |
| Baugenehmigung, Baulastenauskunft | Ob An- und Umbauten genehmigt sind, Pflichten gegenüber Nachbarn | Bauamt, Baulastenverzeichnis |
| Energieausweis | Energiebedarf bzw. -verbrauch, Effizienzklasse | Verkäufer |
| Versicherungsschein Wohngebäude | Umfang und Summe der Gebäudeversicherung | Verkäufer bzw. Hausverwaltung |
| Modernisierungsnachweise | Was wann erneuert wurde | Verkäufer |
| Mietverträge (falls vermietet) | Miethöhe, Laufzeit, Kaution | Verkäufer |
Was steht im Grundbuchauszug und wie bekomme ich ihn?
Der Grundbuchauszug zeigt in drei Abteilungen, wem die Immobilie gehört, welche Rechte Dritter darauf lasten und welche Grundschulden eingetragen sind. In Abteilung I steht der Eigentümer. Abteilung II enthält Lasten wie Wegerechte, Wohnrechte oder Vorkaufsrechte. Abteilung III zeigt Grundschulden und Hypotheken.
Einen Auszug erhält nur, wer ein berechtigtes Interesse nachweist, also vor allem der Eigentümer. Als Kaufinteressent bekommst du ihn vom Verkäufer oder mit seiner schriftlichen Vollmacht beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts. Ein einfacher Ausdruck kostet 10 Euro, ein amtlicher Ausdruck 20 Euro. Achte besonders auf Abteilung II: Ein eingetragenes Wohnrecht kann bedeuten, dass du die Immobilie nicht selbst nutzen kannst.
Welche Unterlagen braucht die Bank für eine Baufinanzierung?
Für eine Baufinanzierung braucht die Bank Unterlagen zu deiner Person, zu deinem Einkommen und zur Immobilie. Je vollständiger du sie einreichst, desto schneller kommt die Zusage.
- Persönlich: Personalausweis, Selbstauskunft, Nachweis über bestehende Kredite
- Einkommen: die letzten drei Gehaltsabrechnungen, Lohnsteuerbescheinigung oder Einkommensteuerbescheid. Selbstständige reichen meist Steuerbescheide und Jahresabschlüsse der letzten zwei bis drei Jahre und eine aktuelle BWA ein.
- Eigenkapital: Kontoauszüge oder Depotauszüge, die das Eigenkapital belegen
- Immobilie: Exposé, Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Fotos, Energieausweis und den Entwurf des Kaufvertrags. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich die Teilungserklärung.
Welche Unterlagen brauche ich beim Kauf einer Eigentumswohnung?
Beim Kauf einer Eigentumswohnung brauchst du zusätzlich die Teilungserklärung, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen samt Beschlusssammlung, den Wirtschaftsplan, die letzte Hausgeldabrechnung und den Stand der Erhaltungsrücklage. Diese Unterlagen bekommst du über den Verkäufer von der Hausverwaltung. Sie zeigen dir, ob in der Gemeinschaft größere Kosten oder Streit anstehen.
Was ist eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist das Grunddokument einer Eigentümergemeinschaft: Sie legt fest, welche Räume dir allein gehören (Sondereigentum) und was allen gemeinsam gehört (Gemeinschaftseigentum). Sie besteht meist aus einem Aufteilungsplan und einer Gemeinschaftsordnung. Dort steht zum Beispiel, wer welchen Kellerraum oder Stellplatz nutzen darf, nach welchem Schlüssel Kosten verteilt werden und ob der Verwalter einem Verkauf zustimmen muss.
Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage sein?
Eine gesetzlich festgelegte Höhe gibt es nicht. Als Faustregel aus der Praxis gilt eine Rücklage von mindestens etwa 1 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat, bei älteren Gebäuden deutlich mehr. Wichtiger als die absolute Summe ist das Verhältnis zu anstehenden Maßnahmen: Stehen laut Protokoll ein neues Dach oder eine Fassadensanierung an und ist die Rücklage gering, droht eine Sonderumlage.
Was ist eine Sonderumlage und wer zahlt sie nach dem Kauf?
Eine Sonderumlage ist eine einmalige Zahlung, die die Eigentümergemeinschaft beschließt, wenn die Rücklage für eine Maßnahme nicht reicht. Gegenüber der Gemeinschaft zahlt grundsätzlich, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch steht. Das kann also auch dich als Käufer treffen, obwohl der Beschluss vor deinem Kauf gefallen ist. Frag deshalb gezielt nach beschlossenen und geplanten Sonderumlagen und regle im Kaufvertrag, wer sie trägt.
Was ist eine Baulast und wo finde ich sie?
Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Pflicht des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, zum Beispiel eine Zufahrt für den Nachbarn freizuhalten oder einen Abstand einzuhalten. Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Gemeinde oder des Landkreises. In Bayern und Brandenburg gibt es kein Baulastenverzeichnis, dort werden solche Pflichten über Dienstbarkeiten im Grundbuch gesichert.
Geht die Wohngebäudeversicherung beim Kauf automatisch über?
Ja, die Wohngebäudeversicherung geht kraft Gesetzes mit dem Eigentumswechsel auf dich über (§ 95 VVG). Das ist wichtig, denn zwischen Notartermin und Grundbucheintragung vergehen oft Monate. Spätestens mit der Kaufpreiszahlung geht meist die Gefahr auf dich über: Brennt das Haus danach ab, trägst du den Schaden, obwohl du noch nicht im Grundbuch stehst.
- Lass dir den Versicherungsschein und den Nachweis über die gezahlten Beiträge zeigen.
- Prüfe, ob Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel und möglichst Elementarschäden abgedeckt sind und ob die Versicherungssumme ausreicht.
- Halte im Kaufvertrag fest, dass der Verkäufer die Versicherung nicht kündigt.
- Nach deiner Eintragung kannst du die Versicherung innerhalb eines Monats kündigen, wenn du einen besseren Tarif findest.
Bei Eigentumswohnungen schließt die Gemeinschaft die Gebäudeversicherung ab. Den Nachweis bekommst du von der Hausverwaltung.
Fordere alle Unterlagen früh an und leite sie direkt an deine Bank weiter. Fehlt ein Dokument, kann sich die Finanzierungszusage um Wochen verzögern.
Häufige Fragen
Welche Unterlagen brauche ich beim Immobilienkauf?
Vom Verkäufer brauchst du Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse mit Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Baulastenauskunft und den Nachweis der Gebäudeversicherung. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Versammlungsprotokolle, Wirtschaftsplan und Rücklagenstand hinzu.
Welche Unterlagen braucht die Bank für eine Baufinanzierung?
Die Bank braucht Ausweis, die letzten drei Gehaltsabrechnungen, einen Eigenkapitalnachweis, eine Übersicht bestehender Kredite sowie die Objektunterlagen wie Exposé, Grundbuchauszug, Grundrisse und den Kaufvertragsentwurf.
Was kostet ein Grundbuchauszug?
Ein einfacher Ausdruck aus dem Grundbuch kostet 10 Euro, ein amtlicher Ausdruck 20 Euro. Als Kaufinteressent brauchst du dafür eine Vollmacht des Eigentümers.
Was ist eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung legt fest, was in einer Eigentümergemeinschaft dir allein gehört (Sondereigentum) und was allen gemeinsam (Gemeinschaftseigentum). Sie regelt außerdem Nutzungsrechte und die Verteilung der Kosten.
Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung sein?
Gesetzlich ist keine Höhe vorgeschrieben. Als Faustregel gilt mindestens etwa 1 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat, bei älteren Gebäuden mehr.
Wer zahlt eine Sonderumlage nach dem Wohnungskauf?
Gegenüber der Eigentümergemeinschaft zahlt, wer bei Fälligkeit der Sonderumlage als Eigentümer im Grundbuch steht. Käufer und Verkäufer können im Kaufvertrag eine andere interne Aufteilung vereinbaren.
Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zahlen können sich ändern.