Verkaufen

Immobilie verkaufen mit Kredit: Vorfälligkeitsentschädigung, Grundschuld und Spekulationssteuer

Aktualisiert am 23.10.2026 · Lesezeit ca. 4 Minuten

Eine Immobilie mit laufendem Kredit kannst du jederzeit verkaufen: Der Kredit wird aus dem Kaufpreis abgelöst, und die Bank lässt die Grundschuld löschen. Endet die Zinsbindung erst später, verlangt die Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Steuern auf den Gewinn fallen nur an, wenn du innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkaufst und die Immobilie nicht selbst bewohnt hast.

Kann ich eine Immobilie mit laufendem Kredit verkaufen?

Ja, das ist der Normalfall. Der Notar holt bei deiner Bank die Ablösesumme ein. Der Käufer zahlt diesen Teil des Kaufpreises direkt an deine Bank, den Rest erhältst du. Im Gegenzug gibt die Bank die Löschungsbewilligung für die Grundschuld heraus, sodass der Käufer die Immobilie lastenfrei bekommt.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf?

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist umso höher, je mehr Restschuld offen ist, je länger die Zinsbindung noch läuft und je stärker die Marktzinsen seit dem Abschluss gefallen sind. Mit ihr gleicht die Bank die Zinsen aus, die ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entgehen. Hinzu kommt meist eine Bearbeitungsgebühr. Lass dir die Berechnung schriftlich geben und von einer Verbraucherzentrale prüfen, denn Fehler sind nicht selten.

Wann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an?

• Der Kredit ist seit mindestens zehn Jahren vollständig ausgezahlt. Dann kannst du mit sechs Monaten Frist kostenlos kündigen.
• Du hast einen variablen Zins vereinbart. Dann beträgt die Kündigungsfrist drei Monate.
• Die Zinsbindung endet ohnehin bald.
• Die Bank kündigt selbst.

Eine Alternative kann ein Pfandtausch sein: Du kaufst eine neue Immobilie, und die Bank überträgt den bestehenden Kredit auf das neue Objekt. Darauf hast du keinen Anspruch, viele Banken lassen aber mit sich reden.

Was ist eine Löschungsbewilligung und wer zahlt sie?

Die Löschungsbewilligung ist die Erklärung deiner Bank, dass die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden darf. Die Bank stellt sie aus, sobald der Kredit zurückgezahlt ist. Die Kosten für Notar und Grundbuchamt trägt als Verkäufer du, sie sind im Vergleich zum Kaufpreis gering.

Wann muss ich beim Hausverkauf Steuern zahlen?

Steuern auf den Gewinn fallen an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und du die Immobilie in dieser Zeit nicht selbst bewohnt hast (Spekulationsfrist nach § 23 EStG). Die Frist läuft vom Kaufvertrag bis zum Verkaufsvertrag.

Steuerfrei ist der Verkauf auch innerhalb von zehn Jahren, wenn du die Immobilie

• seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt hast oder
• im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt hast. Die Jahre müssen nicht vollständig sein, eine Vermietung in dieser Zeit ist aber schädlich.

Liegt der Gewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei (Freigrenze). Darüber zahlst du auf den gesamten Gewinn deinen persönlichen Einkommensteuersatz.

Wie wird der Spekulationsgewinn berechnet?

Der Spekulationsgewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten und der Verkaufskosten. Zu den Anschaffungskosten zählen der Kaufpreis, die Kaufnebenkosten und spätere Ausbauten. Hast du die Immobilie vermietet und abgeschrieben, wird die genutzte Abschreibung wieder hinzugerechnet.

Muss ich bei geerbten Immobilien Spekulationssteuer zahlen?

Bei einer Erbschaft übernimmst du die Spekulationsfrist des Verstorbenen. Hat er die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf steuerfrei. Lag sein Kauf kürzer zurück, läuft die Frist ab seinem Kaufdatum weiter. Auch die Eigennutzung durch den Erblasser kann angerechnet werden. Bei Schenkungen gilt dasselbe. Hier lohnt sich eine steuerliche Beratung.

Häufige Fragen

Kann ich eine Immobilie mit laufendem Kredit verkaufen?

Ja. Der Kredit wird aus dem Kaufpreis abgelöst, und die Bank gibt die Grundschuld frei.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf?

Sie hängt von Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und der Zinsentwicklung ab. Je mehr Restschuld und je länger die Restlaufzeit, desto höher ist sie.

Wann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Wenn der Kredit seit mindestens zehn Jahren ausgezahlt ist, bei variablem Zins oder wenn die Bank selbst kündigt.

Wann muss ich beim Hausverkauf Spekulationssteuer zahlen?

Wenn du innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkaufst und die Immobilie nicht im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt hast.

Wie hoch ist die Freigrenze bei der Spekulationssteuer?

Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn sie im Jahr unter 1.000 Euro liegen.

Muss ich bei einer geerbten Immobilie Spekulationssteuer zahlen?

Nur wenn der Verstorbene die Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft hat. Erben übernehmen seine Frist.

Wer zahlt die Löschung der Grundschuld?

Der Verkäufer trägt die Kosten für die Löschung seiner Grundschuld.