Welche Unterlagen brauche ich zum Vermieten?
Zum Vermieten brauchst du einen gültigen Energieausweis, eine korrekte Wohnflächenberechnung, einen rechtssicheren Mietvertrag, ein Formular für die Mieterselbstauskunft, ein Übergabeprotokoll und die Wohnungsgeberbestätigung für die Anmeldung des Mieters. Für die Steuer hältst du außerdem alle Belege über Einnahmen und Ausgaben bereit.
Welche Unterlagen brauche ich vor der Vermarktung?
- Energieausweis: Pflicht bei jeder Neuvermietung. Kosten, Varianten und Pflichtangaben erklärt unser Artikel Energieausweis einfach erklärt.
- Wohnflächenberechnung: Miete, Mieterhöhungen und die Verteilung der Nebenkosten richten sich danach.
- Mietspiegel oder Vergleichsmieten: für eine rechtssichere Miethöhe, siehe Wie viel Miete darf ich verlangen?
- Letzte Betriebskostenabrechnung: damit Interessenten die Nebenkosten einschätzen können
Was passiert, wenn die Wohnfläche kleiner ist als im Mietvertrag?
Ist die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % kleiner als im Mietvertrag angegeben, darf der Mieter die Miete im gleichen Verhältnis mindern. Er kann zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Lass die Fläche deshalb im Zweifel nach der Wohnflächenverordnung berechnen.
Was darf ich als Vermieter in der Selbstauskunft fragen?
Als Vermieter darfst du nach Beruf, Arbeitgeber, Nettoeinkommen, Zahl der einziehenden Personen, Haustieren und laufenden Insolvenzverfahren fragen, aber erst, wenn ein Interessent ernsthaft interessiert ist. Tabu sind Fragen nach Religion, Herkunft, Schwangerschaft, Kinderwunsch oder Gesundheit. Die vollständige Übersicht findest du im Artikel Was darf der Vermieter verlangen?
Darf ich als Vermieter eine Schufa-Auskunft verlangen?
Ja, kurz vor Vertragsschluss darfst du eine Bonitätsauskunft verlangen, etwa den Schufa-BonitätsCheck. Zur Besichtigung oder bei der ersten Anfrage ist das noch zu früh. Eine vollständige Schufa-Datenkopie solltest du nicht verlangen, weil sie mehr Daten enthält, als du brauchst.
Was gilt nach dem AGG bei der Mieterauswahl?
Nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz darfst du Mietinteressenten nicht wegen ethnischer Herkunft, Religion, Geschlecht, Behinderung, Alter oder sexueller Identität benachteiligen. Wer benachteiligt wird, kann Schadenersatz und Entschädigung verlangen. Entscheide nach sachlichen Kriterien und dokumentiere sie.
Wie lange darf ich Unterlagen abgelehnter Bewerber speichern?
Unterlagen abgelehnter Bewerber musst du löschen oder zurückgeben, sobald du sie nicht mehr brauchst. Länger aufbewahren darfst du sie nur, soweit du dich gegen mögliche Ansprüche nach dem Gleichbehandlungsgesetz absichern musst, in der Regel einige Monate. Informiere Bewerber schon in der Selbstauskunft, wie du ihre Daten verarbeitest.
Wo finde ich einen rechtssicheren Mietvertrag?
Einen rechtssicheren Mietvertrag bekommst du als aktuelles Muster von Eigentümerverbänden wie Haus & Grund oder von Fachverlagen. Achte darauf, dass das Muster regelmäßig an die Rechtsprechung angepasst wird, und prüfe es vor jeder Vermietung. Wichtig sind eine klare Betriebskostenvereinbarung, die Höhe von Miete und Vorauszahlung, die Kaution und wirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen.
Welche Nebenkosten darf ich als Vermieter umlegen?
Umlegen darfst du nur die Kostenarten der Betriebskostenverordnung, zum Beispiel Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Versicherungen und Hauswart, und nur, wenn sie im Mietvertrag vereinbart sind. Verwaltung und Reparaturen zahlst du selbst. Die vollständige Tabelle steht im Artikel Nebenkosten kalkulieren.
Welche Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind unwirksam?
- Starre Fristen wie „Küche und Bad alle drei Jahre streichen“
- Pflicht zur Endrenovierung beim Auszug, unabhängig vom Zustand
- Quotenabgeltungsklauseln, nach denen der Mieter anteilig für künftige Renovierungen zahlt
- Farbvorgaben während der Mietzeit, etwa „nur in Weiß streichen“
- Jede Renovierungspflicht, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und der Mieter keinen angemessenen Ausgleich erhielt
Ist die Klausel unwirksam, bleibt die Pflicht zur Renovierung bei dir als Vermieter.
Wie muss ich die Mietkaution anlegen?
Die Kaution von höchstens drei Nettokaltmieten musst du getrennt von deinem Vermögen anlegen, zum Beispiel auf einem Mietkautionskonto, zum üblichen Sparzins. Die Zinsen gehören dem Mieter. Mehr unter Mietkaution.
Was gehört in ein Wohnungsübergabeprotokoll?
- Datum, Adresse, Namen von Vermieter und Mieter
- Zustand jedes Raums, vorhandene Mängel, Fotos
- Zählerstände mit Zählernummern für Strom, Wasser, Gas oder Heizung
- Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel
- Unterschriften beider Seiten
Was ist eine Wohnungsgeberbestätigung und bis wann muss ich sie ausstellen?
Die Wohnungsgeberbestätigung ist ein Formular, in dem du bestätigst, dass dein Mieter eingezogen ist. Er braucht sie für die Anmeldung beim Einwohnermeldeamt. Du musst sie innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug ausstellen.
Brauche ich eine Hausordnung?
Eine Hausordnung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber sinnvoll, vor allem in Mehrfamilienhäusern. Sie regelt Ruhezeiten, Reinigung, Mülltrennung und die Nutzung von Gemeinschaftsflächen. Verbindlich wird sie, wenn sie Bestandteil des Mietvertrags ist.
Muss ich Mieteinnahmen versteuern?
Ja, Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und gehören in die Anlage V deiner Steuererklärung. Versteuert wird der Überschuss nach Abzug der Werbungskosten mit deinem persönlichen Steuersatz. Abziehen kannst du unter anderem:
- die Abschreibung (AfA) auf das Gebäude, meist 2 % pro Jahr, bei Baujahr vor 1925 2,5 % und bei Neubauten ab 2023 3 %
- Schuldzinsen für den Kredit
- Reparaturen, Instandhaltung und Verwaltungskosten
- nicht umgelegte Nebenkosten und Versicherungen
Vermietest du günstiger an Angehörige, solltest du mindestens 66 % der ortsüblichen Miete verlangen, damit du die Werbungskosten voll abziehen kannst. Lass dich steuerlich beraten.
Häufige Fragen
Welche Unterlagen brauche ich zum Vermieten?
Energieausweis, Wohnflächenberechnung, Mietvertrag, Formular für die Selbstauskunft, Übergabeprotokoll und Wohnungsgeberbestätigung.
Welche Nebenkosten darf ich als Vermieter umlegen?
Nur die Kostenarten der Betriebskostenverordnung, etwa Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müll, Reinigung und Versicherungen, und nur wenn sie im Mietvertrag vereinbart sind.
Wo finde ich einen rechtssicheren Mietvertrag?
Als aktuelles Muster von Eigentümerverbänden wie Haus & Grund oder von Fachverlagen.
Welche Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind unwirksam?
Starre Fristen, Endrenovierung unabhängig vom Zustand, Quotenabgeltung, Farbvorgaben während der Mietzeit und Renovierungspflichten bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne Ausgleich.
Bis wann muss ich die Wohnungsgeberbestätigung ausstellen?
Innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug des Mieters.
Muss ich Mieteinnahmen versteuern?
Ja. Der Überschuss nach Abzug von Werbungskosten wie Abschreibung, Zinsen und Reparaturen wird mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert.
Darf ich als Vermieter eine Schufa-Auskunft verlangen?
Ja, kurz vor Vertragsschluss, etwa in Form des Schufa-BonitätsChecks.
Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zahlen können sich ändern.